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福州又一超级住宅区成型!区域销售指导价逼近
编辑:admin  发布日期:2021年05月04日 00时00分00秒

原标题:福州又一超级住宅区成型!区域销售指导价逼近3万/㎡!   说到近年来福州发展起来的几大热点区域,五四北绝对占有一席之地。

由于板块定位不同,五四北看似并没有像东二环一样,获得众多顶级配套支持,但是五四北却用短短几年的时间,从一片昔日远郊之地,默默成长为市区新兴的巨型住宅区。

  五四北开发接近尾声,剩余宅地越来越少。

在本次福州土拍中,五四北板块再次推出3幅商住用地,为想要布局该区域的开发商提供为数不多的机会。

今天,乐居君就来深入剖析这几幅地块的价值所在!   五四北核心区推出49亩宅地!区域市场接近饱和!   宗地2021-21号(晋安原省拖平衡地西侧地块),出让面积32669平(约49亩),用途为住宅、商服用地,容积率2.4,起始价6.26亿、最高限价8.14亿,起始楼面价约7984.12元/平;建筑高度80米及以下。

该地块将采取“限地价、控房价、摇号”方式出让。

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  剩余经营性住宅建面不到1万方!   该地块形状方正,四面临路,地块开发条件优越。

按照要求,该地块须建设安置型商品房6.6万平,销售均价为15948元/平,由福州市土地发展中心回购。

因此,该地块最终剩余可经营性建筑面积仅为1.2万方左右。

  此外,地块商业建筑面积不少于3000平、不超过4000平,宜集中设置在北侧规划路一侧,使得该地块最终用于建设商品房的建筑面积只有不到1万方。

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  社区南北临近三环及福州绕城高速!   随着近年来的建设,目前该区域的交通通达度已有了相当大程度的改善。

地块周边有龙头路、战坂路等多条主干道,往南通达三环、五四路;往北直上福州绕城高速都非常方便。

  由于地块位置靠近五四北里侧,使其难以享受到地铁配套。

距离最近的地铁1号线秀山站,步行时长达到半个小时。

因此,未来该社区出行主要依靠公交和驾车。

但是,考虑到该片区密集众多楼盘社区,未来该区域出行压力比较大。

  五四北巨型宜居住宅区加速形成!   从配套来看,由于该区域定位为福州北宜居住宅区,区域内配套商业办公比较少,主要以教育、医疗配套为主。

其中现有战坂小学、晋安二实小、古城小学等。

  省妇产医院、中医院分院两大优质医疗配套就在地块东侧不远处,目前正在加紧建设中。

未来区域内还规划建设多个中小学。

区域商业主要依靠五四北泰禾,及南侧的邻里商业区。

该区域的生活环境十分优越,北侧临近福州国家森林公园、莲花山,西侧正在建设福州古城遗址公园。

  地块项目未来市场竞争压力较大!   目前,该片区的房产市场接近饱和,地块周边有众多新盘项目,南侧还有较多二手房源,市场竞争压力相当大。

考虑到该地块配建大比例安商房,市场竞争优势并不大。

  该地块未来的商品房销售指导价为27500元/平,目前该区域的新房价格约在22000~28000元/平之间,二手房的价格在16000~27000元/平之间。

  新店外环以北37.4亩宅地!位置偏远!配建比例大!   宗地2021-22号(晋安原福建省生物工程职业技术学院出让地块二),出让面积24964平(约37.4亩),用途为住宅、商服用地,容积率1.6,起始价2.43亿、最高限价3.16亿,起始楼面价约6083.76元/平;建筑高度36米及以下。

该地块将采取“限地价、控房价、摇号”方式出让。

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  地块体量较小且配建比例较大!   该地块面积不大,不到38亩,地块形状因地势原因,西南侧较为狭小。

且按照出让公告要求,须建设安置型商品房2.49万平,销售均价为15948元/平,由福州市土地发展中心回购,建设0.8万平的自持社会租赁住房(应集中布置);   此外,还须配建商贸楼建筑面积3000平,回购单价4935元/平,由福州市土地发展中心回购。

地块商业建筑面积不低于4000平且不超过4500平;扣除所有配建后,该地块剩余可经营性住宅建面基本可以忽略不计。

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  区域配套较少!生活环境不优质!   该地块相较于宗地2021-21号地块来说,位置更加偏远,基本接近五四北末端区域,位于新店外环以北。

地块临近新店外环和福州绕城高速,未来或还将受到高速噪音的影响。

地块距离地铁较远,步行到地铁1号线象峰站也要约半个小时左右,未来出行主要依靠公交和驾车。

  地块旁边就是福州烟草工矿仓储等多个工业项目,生活环境并不够好。

区域配套也比较少,距离省妇产医院、中医院新院等医疗配套都有一定距离。

商业配套主要依靠南侧的五四北泰禾和三盛I33城市广场。

  市场竞争压力小!项目有望快销!   值得欣慰的是,该区域目前新盘项目非常少,市场竞争压力很小。

该地块未来的商品房销售指导价为22000元/平,在指导价的基础上再进行一些让利,还是有机会在短期内销完的。

目前该区域的二手房的价格在19000~25000元/平之间。

  时隔三年重新入市!西庄宅地未来市场却并不乐观?   宗地2021-24号(晋安八一水库雨洪公园安置地出让地一),出让面积26312平(约39.47亩),用途为住宅用地,容积率1.6,起始价3.62亿、最高限价4.71亿,起始楼面价约8598.74元/平;建筑高度36米及以下。

该地块将采取“限地价、控房价、摇号”方式出让。

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  地块形状崎岖!配建3.1万方安商房!   该地块曾在2018年时规划出让,但因种种原因取消出让,如今时隔近三年才重新推出,相较此前去除了西侧的小部分地块,总面积有所减少。

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  该地块因临近山地等原因,地块形状非常崎岖,尤其以南侧狭角居多,未来开发存在一定难度。

按照要求,该地块须建设安置型商品房3.1万平,销售均价为15650元/平。

最后该地块剩余经营性宅地建面仅为1.1万方左右,并不算太大。

  区域现有配套较少!未来发展空间大!   该地块并不位于传统的五四北范围内,而是位于五四北西庄片区,该区域的开发近年来基本处于停滞状态,以至于三年前后的配套基本没有太大差别。

地块临近赤星路、西庄路等主干道,往北连通福州绕城高速,往南可对接三环。

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  目前周边配套较为稀缺,现有赤桥小学、新店小学、金城小学等教育资源,地块西南部省疾控中心在建,距离地块较远。

地块东侧有新店古城遗址公园在建,未来随着该项目的建成,周边配套有望陆续完善。

  西庄片区内难得一见的新房项目!   该区域周边目前以老旧小区为主,二手房的价格在17000~22000元/平之间。

按照公告信息,该地块未来的商品房销售指导价为27500元/平,虽然是片区内难得的新房项目,但配建大量安商房,且指导价过高,恐怕未来该地块项目的市场接受度十分有限。

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